Associação expõe vários pontos passíveis de alteração na legislação de alojamento local

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) decidiu participar na consulta pública no âmbito do programa governamental “Mais Habitação”, sublinhando a necessidade de revisão da lei para que as frações em propriedade horizontal possam ter fim habitacional e de alojamento local, desde que seja essa a vontade da maioria do valor total do prédio.

Apesar de não ter sido ouvida ou consultada pelos órgãos do Estado sobre o tema, a APEGAC decidiu participar na consulta pública no âmbito do programa governamental “Mais Habitação” e sublinhar, entre vários pontos da legislação sobre o alojamento local (AL), a conversão das frações em propriedade horizontal (PH) para fins habitacionais e de alojamento local.

As seguintes deliberações surgem no seguimento do previsto no artigo 9.º (cancelamento do registo) do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, i. e., “no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim”.

Segundo a APEGAC, a inclusão de fração autónoma de edifício como parte do prédio urbano suscetível de utilização independente, não é a mais adequada, quando se pretende que seja a assembleia de condomínios a pronunciar-se, na medida em que não se aplica o regime da PH e, como tal, não há assembleia de condóminos em prédios que não sejam constituídos em PH.

O atual regime do AL não prevê que a assembleia de condóminos se pronuncie previamente ao licenciamento da atividade pela autarquia, em frações de prédios em propriedade horizontal (condomínios). Desta forma, é claro para a APEGAC que esta norma apenas se aplica a situações já licenciadas, continuando a autarquia a poder licenciar a atividade de AL sem que a assembleia de condóminos tenha de se pronunciar previamente ao licenciamento.

“Isto criará falsas expetativas a quem pretenda investir em AL, pois poderá obter a licença e só depois do investimento feito vir a ter oposição da assembleia de condomínios”, adianta Vítor Amaral.

O regime jurídico da PH prevê que as assembleias de condóminos sejam convocadas exclusivamente pelo administrador do condomínio; por condóminos que representem, no mínimo, um quarto do valor total do prédio; ou, excecionalmente e para recorrer dos atos do administrador, por um condómino.

Contudo, a assembleia de condómino ordinária é realizada apenas uma vez por ano. Assim, colocam-se duas questões: a) Tendo decorrido a assembleia ordinária de condóminos e só posteriormente se coloque a possibilidade de haver oposição ao exercício da atividade de AL, essa oposição só poderá manifestar-se numa assembleia extraordinária. b) Quem convoca a assembleia de condóminos extraordinária? O administrador não o deverá fazer, porque não lhe cabe tomar posição sobre a utilização de frações autónomas e deverá ter uma postura de isenção. Não será fácil reunir condóminos que representem pelo menos 25% do valor total do prédio, para convocar a assembleia, por várias razões, especialmente quando se trate de prédios de maior dimensão.

No ponto acima, a associação acredita que se deveria prever, para este caso específico, que a assembleia fosse convocada pelo administrador do condomínio quando isso lhe fosse exigido, por escrito, por condóminos que representem, no mínimo, um quarto do valor total do prédio.

Noutro ponto, prevê a norma que possa haver deliberação expressa, apenas pela maioria do valor total do prédio, a autorizar a utilização da fração para a atividade de AL, desconsiderando completamente o que diz o Acórdão do STJ de 22 de março de 2022, que entende que “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”. De acordo com a APEGAC, à luz deste acórdão, a norma agora em análise viola o disposto no art.º 1419º do Código Civil, que exige a aprovação por unanimidade quando se trate de alteração do fim a que se destina a fração.

Neste sentido, mesmo que a assembleia, por maioria, decida autorizar a atividade de AL, qualquer condómino pode recorrer a tribunal por entender que há uma alteração ao fim a que se destina a fração, com possibilidade de vir a ser considerado que há uma alteração ao fim e, consequentemente, faça cessar a atividade. Assim sendo, a associação que rege o setor dos condomínios em Portugal sugere que a alteração do fim a que se destina a fração, de habitação para alojamento local, seja possível com os votos favoráveis da maioria do valor total do prédio, sem oposição, facilitando-se essa alteração, sendo necessário alterar o artº 1419º do CC.

Ainda sobre o tema, num condomínio no qual, por exemplo, 60% das frações se destinem a comércio e ou serviços e apenas 40% se destinem a habitação, não causando o AL qualquer incómodo às habitações, com esta alteração e sem qualquer justificação válida, as frações que constituem a maioria do prédio poderão fazer cessar a atividade, o que, na visão da APEGAC, será desadequado. Assim, a norma deveria exigir que a deliberação fosse fundamentada, até para que o proprietário da fração visada e a explorar a atividade de AL possa, querendo, defender-se, mais tarde, com recurso aos tribunais.

“A alteração ao regime do AL deverá conciliar o interesse de quem vive em condomínio e de quem investiu e investe em AL, porque são interesses legítimos e que não colocam em causa a política do governo de colocar mais habitações no mercado de arrendamento”, sublinha Vítor Amaral, presidente da APEGAC.

Já sobre o artigo 28.º que, entre outras temáticas, refere que a ASAE, a câmara municipal e a junta de freguesia territorialmente competentes podem determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na sua totalidade ou em parte, a associação lembra que apesar de as juntas de freguesia serem o órgão do poder local com maior proximidade e conhecimento das populações e realidade de cada freguesia, é conhecida a escassez dos seus meios técnicos e recursos humanos. Logo, à APEGAC, não parece adequado entregar a este órgão autárquico um poder absolutamente desenquadrado das suas funções, com a agravante de não ter intervenção no processo de licenciamento.

Para terminar, a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios faz referência à reversão do fim da fração, ou seja, depois de alterada para AL, como reverter para habitação, sendo que esta é uma questão pertinente para quem vier a adquirir a fração para habitação permanente. Na visão da associação, deveria considerar-se que não existe alteração ao fim a que se destina a fração de habitação quando passe para AL, mas que ao fim habitacional se acrescente o exercício do AL, passando a fração a ter fim habitacional e de AL, desde que fosse essa a vontade da maioria do valor total do prédio. Desta forma não seria necessária a reversão.