Incentivo à Transferência para habitação das casas em alojamento local - Programa "Mais Habitação"

O Regime em consulta pública do programa “Mais Habitação”, aprovado em Conselho de Ministros, no que se refere ao Alojamento Local, com o objetivo de garantir um equilibro entre as respostas habitacionais e a continuidade do Alojamento Local, apresenta as seguintes vertentes:

A. O Governo português pretende criar um novo regime fiscal que permitirá a isenção, em sede de IRS, de rendimentos prediais auferidos até 31/12/2030, em caso de transição de alojamento local para arrendamento, desde que cumpridos os seguintes requisitos cumulativos:

I. Transferência do imóvel afeto ao alojamento local para o mercado de arrendamento habitacional;

II. O estabelecimento de alojamento local ter sido registado até 31/12/2022;

III. O Contrato de arrendamento ter sido celebrado até 31/12/2024.

B. Ainda em sede de criação de um novo regime fiscal, prevê-se a implementação de uma contribuição extraordinária a incidir sobre o alojamento local (“CEAL”), a consignar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação urbana, com o objetivo de financiar políticas de habitação acessível e que variará de acordo com os rendimentos de exploração, a evolução de rendas e o peso do alojamento local na zona.

C. Para além das mencionadas medidas fiscais, o Governo também pretenderá:

·Suspender a emissão de novas licenças, exceto em zonas adstritas ao alojamento rural (critério específico a definir);

·Reapreciar, em 2030, a validade das atuais licenças, e as novas licenças sujeitas a renovação quinquenal não automática;

·Caducar todas as licenças que sejam alvo de transmissão (qualquer que tenha sido a causa da transmissão);

·Possibilitar os condomínios de porem termo a licenças emitidas sem a sua aprovação; e, por fim,

·Alargar as competências das Juntas de Freguesias, em matéria de fiscalização.

Prevê-se que o regime geral do incentivo ao mercado de arrendamento seja aprovado, a final, em Conselho de Ministros, até 16 de março.

Como é do conhecimento público, e como bem decorre da lei, o alojamento local tem uma vertente de arrendamento em que o titular da licença arrenda ao proprietário os imóveis e faz as obras necessárias para os adaptar às regras do alojamento local, sendo certo que, este regime só afeta os contratos de arrendamento cuja duração termine em 31 de dezembro de 2024. O que não é menos certo, é que a esmagadora maioria dos contratos de arrendamento para alojamento local implicou obras avultadas que nunca serão amortizadas a menos de 20/25 anos, como é normal na hotelaria, funcionando o mercado em termos de acordo quanto ao montante da renda que permita a renovação do contrato.

É evidente que a constituição de um incentivo fiscal, conforme acima referido, em sede de IRS, pode ter a virtualidade de desmotivar os proprietários em renovar os arrendamentos em claro detrimento económico e financeiro dos titulares das licenças, que ficam impossibilitados de amortizar o seu investimento, sem perderem, contudo, a necessidade absoluta de pagar os financiamentos contraídos para a realização das obras de adaptação dos locais ao alojamento local.

Parece-nos que este regime, em particular, viola frontalmente o princípio da livre iniciativa privada, previsto no artigo 61.º da Constituição da República Portuguesa.

Acresce que, o Estado usará os impostos pagos pelos contribuintes para antagonizar dois sectores, ou seja, dois intervenientes na atividade económica, ou seja, os proprietários e os titulares das licenças de Alojamento Local.

Fica por esclarecer se os imóveis detidos por empresas estão sujeitos a este regime, uma vez que, para estas não está previsto o mesmo benefício fiscal, em comparação com o estabelecido para os proprietários pessoas singulares. Deste modo, se as empresas ficam sujeitas ao mesmo regime, mas sem poder usufruir do regime de isenção, em sede de IRC, o Estado está a criar uma desigualdade entre agentes económicos, que não se compreende e não tem razão de ser.

Se, por outro lado, as empresas não ficarem sujeitas ao regime, a desigualdade é mais gritante, uma vez que os titulares de licenças cujos proprietários sejam empresas não serão penalizados e poderão atuar normalmente no mercado (e.g., fixação de renda; não celebração de contratos, etc.).

Por outro lado, para todos os agentes económicos a atuar no alojamento local será aplicada uma contribuição extraordinária que visará a entrega ao Estado para fazer face a uma parte dos custos de financiamento deste regime.

As empresas de alojamento local estão sujeitas a regras apertadas de funcionamento, criando um custo de contexto exigente, porque é deveras dispendioso “e come” uma parte expressiva dos rendimento da atividade. Por outro lado, estas empresas, como todas as outras, estão sujeitas ao pagamento IRC, que também implica uma diminuição expressiva dos rendimentos finais destas empresas.

Não se conhece ainda o valor desta contribuição, mas qualquer que ela seja, é mais um custo de contexto, em nada relacionado com a atividade e que apenas tem por objetivo diminuir o número de intervenientes no setor ou até extingui-los, sendo certo que, foi o Estado que criou o regime do Alojamento Local com o intuito, salutar, de por termo à anarquia que existia no setor das casas de vilegiatura. Este novo regime, a ser implementado, constitui um retrocesso na organização do mercado em termos de sã concorrência entre os diversos intervenientes no setor do alojamento.

Por último, mas não menos importante, de salientar que este regime não se aplica aos restantes estabelecimentos de alojamento, sendo certo que:

A. Um número expressivo, principalmente nos grandes centros urbanos, de unidades de alojamento que não são considerados alojamento local, ocupam frações de prédios em moldes similares;

B. Todas as outras empresas de alojamento não ficam sujeitas a esta contribuição extraordinária, não se compreendendo que o Estado esteja a criar, deliberadamente, concorrência fiscal entre empresas do mesmo setor de atividade.